Podatek od objawów, nie od przyczyn? Krytyczna analiza projektu Lewicy o podatku od wartości nieruchomości

  

  

Podatek od objawów, nie od przyczyn? Krytyczna analiza projektu Lewicy o podatku katastralnym

Jeśli kryzys mieszkaniowy w Polsce jest przede wszystkim skutkiem braku gruntów, przewlekłych procedur i słabości budownictwa społecznego, to nowy podatek nie usunie głównej przyczyny problemu niedoboru podaży. Uderzy natomiast w rozproszonych prywatnych właścicieli szukających zabezpieczenia emerytalnego i stworzy środowisko sprzyjające wykupowi nieruchomości przez wielkie fundusze.

Autor: Mateusz Zbrożek

Wprowadzenie

Na moment pisania tego tekstu projekt widnieje w Sejmie jako konsultowany projekt poselski Lewicy.¹

Projekt wprowadza zmianę sposobu naliczania podatku od nieruchomości mieszkalnych. Dotychczas podstawą opodatkowania była powierzchnia użytkowa, a maksymalna stawka na 2026 r. wynosi 1,25 zł za m² – co dla mieszkania o powierzchni 50 m² daje najwyżej 62,50 zł rocznie, niezależnie od liczby posiadanych lokali i ich wartości rynkowej. Projekt zastępuje tę konstrukcję podatkiem od wartości: podstawą opodatkowania staje się iloczyn powierzchni użytkowej i średniej ceny transakcyjnej m² w danej gminie lub wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia ustalanego przez wojewodę. Stawka zależy od liczby nieruchomości podatnika: 0,02 proc. wartości dla pierwszego i drugiego lokalu, 0,5 proc. dla trzeciego i kolejnych w pierwszym roku, z corocznym wzrostem o 0,1 pp. do maksymalnie 1,5 proc. Dodatkowo rada gminy może uchwalić współczynnik korygujący podstawę opodatkowania w zakresie od 0,2 do 2.

Projekt Lewicy pojawia się w momencie, w którym kryzys mieszkaniowy stał się jednym z najbardziej politycznie nośnych tematów społecznych. Wysokie ceny mieszkań, rosnące koszty najmu i poczucie, że dla wielu młodszych gospodarstw domowych własne lokum coraz bardziej się oddala, tworzą naturalną podatność na hasła wymierzone w spekulację i akumulację lokali.

Intuicja polityczna stojąca za proponowanym podatkiem jest zrozumiała: skoro część mieszkań pełni funkcję lokaty kapitału, to należy obniżyć opłacalność takiego zachowania. Pytanie, które warto jednak postawić, nie brzmi wyłącznie, kto kupuje mieszkania, lecz przede wszystkim: czy projekt trafia w główne przyczyny kryzysu mieszkaniowego, czy raczej w jego najbardziej widoczne objawy.

Tezą niniejszego tekstu jest, że projekt zamiast uderzać w pierwotne bariery podażowe, oddziałuje przede wszystkim na strukturę własności i może najmocniej dotknąć rozproszonych właścicieli indywidualnych, tworząc zarazem bardziej sprzyjające warunki dla podmiotów lepiej zorganizowanych kapitałowo.

Tekst projektu pokazuje, że najwyższe odczuwalne obciążenie dotyczy przede wszystkim osób fizycznych posiadających trzecie i kolejne nieruchomości. Dla pierwszej i drugiej nieruchomości stawka wynosi 0,02 proc. wartości, natomiast od trzeciej zaczyna się od 0,5 proc. i może dojść do 1,5 proc. ^{1(pp2, 8–10)}

Zakres własności	Stawka	Przykład z uzasadnienia projektu
Pierwsze i drugie mieszkanie / dom	0,02% wartości	56 m²: ok. 78 zł w województwie mazowieckim poza Warszawą lub 123 zł w Warszawie
Trzecie i kolejne mieszkanie / dom	0,5% wartości na start, następnie +0,1 p.p. rocznie do 1,5%	56 m²: ok. 1911 zł w województwie mazowieckim poza Warszawą lub 3075 zł w Warszawie

Tab. 1. Zestawienie stawek na podstawie projektu ustawy; uproszczony zapis przykładu z uzasadnienia projektu.

Dla przykładowego mieszkania o powierzchni 56 m2 stawka podstawowa oznaczałaby daninę rzędu 78 albo 123 zł rocznie, ale dla trzeciej i kolejnych nieruchomości - już odpowiednio 1911 albo 3075 zł.^{1(pp2, 8–10)}

Sama podstawa opodatkowania może być dodatkowo korygowana przez władze gminy o iloczyn od 0,2 do 2. Dające maksymalne opodatkowanie na poziomie 1,5% x 2 = 3% wartości nieruchomości.

Najpierw zablokowana podaż, dopiero potem podatkowa odpowiedź

Autorzy projektu przekonują, że podatek od wartości nieruchomości ma ograniczyć gromadzenie mieszkań jako lokaty kapitału, przeciwdziałać spekulacyjnemu obrotowi i pośrednio poprawić dostępność lokali dla rodzin oraz osób o niższych dochodach.^1(pp12–5)

Problem polega jednak na tym, że polski kryzys mieszkaniowy ma inną strukturę, niż sugeruje to polityczny dyskurs. Owszem, część mieszkań jest kupowana inwestycyjnie, często nie wynajmowana a zostawiona jako pustostany. Jednakże to nie fakt skupowania mieszkań jest główną przyczyną kryzysu. Pytania jakie powinniśmy sobie stawiać to:

a)     Dlaczego ludzie preferują lokować swoje oszczędności w mieszkania i co możemy zrobić by inne formy lokaty były bezwzględnie, a nie względnie, bardziej atrakcyjne. Nie powinniśmy tu sztucznie zaniżać ROI na mieszkaniach, a przeanalizować, dlaczego są preferowane. Być może jest to kwestia edukacji finansowej, być może jest to awersja do ryzyka. Wnioski z takiej analizy mogą posłużyć do przedstawienia nowych lub ulepszenia istniejących form oszczędzania takich jaki IKE, IKZE czy zakup jednostek udziału TFI.

b)     Problem mieszkaniowy w Polsce ma przede wszystkim charakter podażowy, a nie popytowy. Intuicja mówi, że podatek od wartości nieruchomości wpływałby na preferencje własnościowe, ograniczając opłacalność nabywania kolejnych lokali, a tym samym pośrednio zwiększając podaż mieszkań dostępnych na rynku. Taka interpretacja jest jednak niewystarczająca. Zasadniczym źródłem problemu na rynku nie jest bowiem nadmierny popyt inwestycyjny sam w sobie, lecz trwały niedobór podaży nowych mieszkań, wynikająca z ograniczonej dostępności gruntów, przewlekłości procedur planistycznych i administracyjnych, wysokich kosztów realizacji inwestycji oraz słabo rozwiniętego segmentu budownictwa komunalnego. W takim kontekście instrument podatkowy oddziałujący przede wszystkim na strukturę własności może wywoływać efekty redystrybucyjne, ale nie usuwa on podstawowych barier ograniczających zdolność rynku do odpowiedniego zwiększania podaży. Innymi słowy, proponowane rozwiązanie dotyka raczej wtórnych przejawów kryzysu mieszkaniowego niż jego pierwotnych determinant. Z perspektywy polityki publicznej bardziej adekwatna odpowiedź wymagałaby zatem koncentracji na działaniach zwiększających elastyczność podaży.

Najistotniejszy argument krytyczny wobec projektowanego rozwiązania nie sprowadza więc się do postulatu pozostawienia rynku bez ingerencji publicznej. Jego zasadniczy sens polega raczej na wskazaniu, że państwo oraz jednostki samorządu terytorialnego przez wiele lat współkształtowały strukturalne ograniczenia po stronie podaży mieszkań - przez deficyt gruntów, słabe pokrycie planami, długie ścieżki administracyjne i niewystarczającą skalę budownictwa społecznego - a dziś próbują odpowiadać głównie na skutki tych zaniedbań.

Raport przygotowany dla Pracodawców RP wskazuje: cztery największe miasta - Warszawa, Kraków, Trójmiasto i Wrocław - uwalniają rocznie około 21 hektarów gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Ten sam raport podkreśla, że nawet po uzyskaniu planu miejscowego albo warunków zabudowy sam proces inwestycyjny trwa jeszcze średnio około trzech lat. Sprawia to, że jakakolwiek inwestycja wiąże duże nakłady kapitału na wiele lat, zwiększając proporcjonalnie jego sumaryczny koszt.^{2(pp1–2, 49–50)}

W badaniach przywoływanych w tym samym opracowaniu trzy najważniejsze bariery wzrostu kosztów projektów deweloperskich według ankietowanych to dostępność gruntów (77 proc.), ceny gruntów (77 proc.) i długotrwałe procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę (71 proc.). Nawet jeśli popyt inwestycyjny częściowo podbija ceny, to najpierw mamy rynek, na którym zbyt mało można zbudować, zbyt wolno można budować i zbyt drogo można kupić ziemię pod budowę.^2(pp51–3)

Tę diagnozę wzmacnia raport NBP: w 2024 r. średnie ceny mkw. PUM gruntu pod budownictwo wielorodzinne w pięciu największych miastach wzrosły o około 26 proc. rok do roku, a średni udział ceny gruntu w cenie mieszkania wzrósł do 18 proc. z 15 proc. rok wcześniej.^{3(pp8–9, 83)}

 

Rys. 1. Uwalnianie gruntów przez gminy i stan komunalnego zasobu gruntów pod mieszkaniówkę w wybranych miastach. Źródło: K. Sobolewski i G. Zatryb, „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków”, s. 49.

Rys. 2. W badaniu branżowym główne bariery wzrostu kosztów projektów deweloperskich były związane z gruntami i procedurami. Źródło: K. Sobolewski i G. Zatryb, „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków”, s. 52.

Koszt mieszkania nie zależy wyłącznie od ceny gruntu i marży inwestora. W znaczącym stopniu współtworzą go także wymogi regulacyjne, które ograniczają sposób zagospodarowania działki i zwiększają koszt realizacji projektu. Dotyczy to zwłaszcza obowiązkowych miejsc postojowych, kosztownych kondygnacji podziemnych, wymogów odległościowych, limitów wysokości oraz maksymalnej intensywności zabudowy. Im więcej takich sztywnych parametrów narzuca plan miejscowy, tym mniej mieszkań da się ulokować na tej samej działce, a więc tym większy staje się jednostkowy koszt każdego lokalu. W praktyce oznacza to, że część ceny mieszkania nie jest ceną samego mieszkania, lecz ceną regulacji.

Dobrym przykładem jest tutaj miejsce garażowe cechujące się niejednolitym popytem: inaczej wygląda w drogich apartamentowcach, a inaczej w segmencie klasy średniej, gdzie nabywcy funkcjonują przy znacznie ciaśniejszych ograniczeniach budżetowych i częściej mogą traktować dobrą komunikację miejską jako substytut posiadania samochodu. W takim ujęciu sztywny obowiązek budowy miejsc postojowych zmusza część kupujących do finansowania bardzo kosztownego elementu projektu, którego faktycznie nie potrzebują.

Autorzy raportu wskazują, że zmniejszenie regulacyjnego wymogu budowy podziemnych miejsc garażowych o 10 proc. mogłoby obniżyć koszt „pakietu” obejmującego mieszkanie i miejsce parkingowe średnio o około 10 proc. To samo dotyczy parametrów zabudowy. Jeżeli prawo lub plan miejscowy utrudnia zwiększenie liczby kondygnacji, ogranicza intensywność zabudowy albo narzuca sztywne odległości i rozwiązania funkcjonalne, to w tej samej lokalizacji powstaje mniej lokali niż mogłoby powstać przy bardziej elastycznych regułach. W efekcie polityka mieszkaniowa, która chce realnie obniżać ceny, powinna zacząć nie od karania samego faktu posiadania lokalu, lecz od przeglądu tych regulacji, które podnoszą koszt budowy jeszcze zanim mieszkanie w ogóle trafi na rynek.^2(pp58–60)

Priorytetowym celem polityki publicznej powinno być rozwiązanie fundamentalnych barier zwiększenia podaży. Oznaczałoby to zmniejszenie bezpośredniej kontroli, deregulację i wyprzedaż gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego. Jeżeli jednak podaży nie da się szybko zwiększyć, to nowy podatek nie zwiększy podaży mieszkań. Co najwyżej przestawi kolejność w kolejce po lokale i zmieni strukturę opłacalności poszczególnych form inwestowania. Dlatego sensowna polityka mieszkaniowa powinna zaczynać się od odblokowania podaży, potem ewentualnie można dyskutować o podatku.

 

Dlaczego ciężar spada przede wszystkim na osoby fizyczne

Projekt liczy lokale według podatnika — osoby fizycznej wpisanej jako właściciel w księdze wieczystej. Trzeci lokal oznacza trzeci lokal tej konkretnej osoby. Tymczasem podmiot instytucjonalny może posiadać 500 lokali rozłożonych na wiele podmiotów, z których żaden nie przekracza progu trzeciego lokalu. Projekt nie zawiera mechanizmu konsolidacji własności powiązanych podmiotów — nie łączy lokali należących do spółek kontrolowanych przez tego samego beneficjenta rzeczywistego. W praktyce oznacza to, że progresja stawki działa wyłącznie wobec tych, którzy trzymają nieruchomości bezpośrednio na siebie, a omija tych, którzy korzystają z struktur korporacyjnych.

Po drugie, sam projekt przewiduje szeroki katalog podmiotów, które niezależnie od liczby lokali pozostają przy stawce podstawowej 0,02 proc. Dotyczy to m.in. państwowych osób prawnych, spółdzielni mieszkaniowych, TBS (Towarzystw Budownictwa Społecznego), SIM (Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych) i społecznych agencji najmu.

Dodatkowo przy stawce podstawowej pozostają domy i lokale spełniające określone normy EP. W praktyce oznacza to łagodne traktowanie nowszych, bardziej energooszczędnych nieruchomości. Ciężar leży natomiast po stronie starszych, zwykle tańszych w zakupie mieszkań, częściej należących do osób z klasy średniej i niższej, oraz do gospodarstw domowych, które gromadziły mieszkania etapami - przez dziedziczenie, zmianę lokalu na większy albo traktowanie wynajmu jako formy zabezpieczenia emerytalnego.^1(pp1–4)

 

Nie jest to rynek zdominowany przez fundusze, ale może się nim stać

Jak pokazuje Rys. 3, polski rynek wtórny nie jest dziś rynkiem zdominowanym przez fundusze. Udział inwestorów instytucjonalnych wśród nabywców mieszkań pozostaje niski na tle osób fizycznych. Nie oznacza to jednak, że obecna struktura rynku jest trwała. O tym, kto będzie dominował na rynku mieszkaniowym w przyszłości decyduje przede wszystkim, którym modelom własności państwo nadaje względną przewagę.

Rys. 3. W badaniu NBP dotyczącym rynku wtórnego udział funduszy wśród nabywców pozostawał marginalny na tle krajowych osób fizycznych kupujących inwestycyjnie. Źródło: NBP, „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2024 r.”, s. 75.

Obecna konstrukcja podatku nie jest całkowicie symetryczna wobec wszystkich modeli własności. Wartościowa podstawa opodatkowania obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne i lokale mieszkalne, natomiast dla budynków wykorzystywanych do działalności gospodarczej projekt pozostawia jako podstawę powierzchnię użytkową. W efekcie najbardziej prawdopodobnym podatnikiem odczuwającym realną zmianę nie jest wyspecjalizowany inwestor dysponujący szerokim polem manewru, lecz właściciel kilku lokali trzymanych bezpośrednio na siebie – zwłaszcza wtedy, gdy chodzi o starszy zasób niespełniający nowych progów energetycznych. To właśnie w tej grupie mieszczą się często mało i średnio zamożni właściciele odziedziczonych lub kupowanych etapami mieszkań, którzy nie wpisują się w polityczny obraz klasy wyższej, a jednak zostaliby objęci najwyższą stawką. Najmocniejszego materiału porównawczego dostarcza tu Wielka Brytania. Tam ograniczenie odliczania kosztów finansowania najmu dotyczyło osób fizycznych, podczas gdy spółki nie były nim objęte i nadal mogły rozliczać się na dotychczasowych zasadach. Bank Anglii zalicza usunięcie „mortgage interest tax relief” oraz wprowadzenie dodatkowych koszów transakcyjnych do najważniejszych czynników pogarszających rentowność sektora nieruchomości kupowanych na wynajem, podkreślając, że takie obciążenia zniechęcają nowych landlordów do wejścia na rynek.⁴

Jest to mocny argument za tezą, że prawo może stopniowo przestawiać przewagę konkurencyjną z rozproszonej własności indywidualnej na formy bardziej zorganizowane kapitałowo.  To właśnie dlatego ryzyka związanego z projektem nie należy ujmować wyłącznie w kategoriach bieżącego udziału funduszy w rynku. Istotniejsze jest pytanie, jakie bodźce tworzy ustawa na przyszłość. Jeżeli obniża opłacalność inwestycyjnego posiadania mieszkań przez osoby fizyczne, a zarazem nie rozwiązuje podstawowych barier zwiększania podaży, to może w dłuższym okresie stworzyć środowisko sprzyjające większej obecności kapitału instytucjonalnego. Z perspektywy polityki publicznej byłby to efekt odwrotny od deklarowanego: nie demokratyzacja dostępu do mieszkań, lecz dalsza koncentracja własności przez duże podmioty.

Jeszcze wyraźniejszy jest przypadek Irlandii. Po kryzysie finansowym 2008 r. duże portfele nieruchomości trafiły od zadłużonych deweloperów i osób fizycznych do inwestorów instytucjonalnych. Badanie Banku Centralnego Irlandii wykazało, że inwestorzy instytucjonalni podnosili czynsze o 4,1 pp. więcej niż porównywalni prywatni wynajmujący – efekt wynikający z ich siły negocjacyjnej, lepszej informacji o górnej granicy gotowości najemców do płacenia oraz większej elastyczności w przypadku niemożliwości znalezienia najemcy w krótkim okresie.⁵ Niezależne od tego badanie ECB (European Central Bank) potwierdza, że zwiększone zakupy inwestorów instytucjonalnych podnoszą ceny mieszkań i zwiększają zadłużenie hipoteczne gospodarstw domowych w strefie euro.⁶

Raport frakcji Zieloni EFA (Greens European Free Alliance) z 2022 roku pt. „My home is an asset class" dokumentuje, jak od kryzysu 2008 r. nieruchomości mieszkaniowe w europejskich miastach stały się atrakcyjną lokacją aktywów dla instytucji finansowych, w tym funduszy private equity takich jak Blackstone.⁷ Skalę tego przesunięcia pokazują dane branżowej organizacji INREV: udział segmentu mieszkaniowego w portfelach europejskich inwestorów instytucjonalnych wzrósł z ok. 10 proc. dekadę temu do ok. 25 proc. obecnie.⁸ Schemat powtarzał się w wielu krajach — regulacje podnoszące koszty drobnym właścicielom obniżały rentowność wynajmu, skłaniały do sprzedaży, a uwolnione lokale trafiały nie do kolejnych osób fizycznych, lecz do podmiotów dysponujących tańszym finansowaniem i większą zdolnością do optymalizacji podatkowej.

Jeżeli projekt Lewicy wejdzie w życie w obecnym kształcie, a jednocześnie nie zostaną usunięte bariery podażowe, to drobni właściciele – pozbawieni zaplecza prawnego i skali – będą sprzedawać lokale. Uprzywilejowane fundusze, które dziś stanowią marginalny ułamek rynku, mogą stopniowo przejmować coraz większą i większą część zasobu mieszkaniowego. Paradoksalnie, podatek zaprojektowany jako narzędzie walki ze spekulacją może przyspieszyć koncentrację własności w rękach podmiotów, przeciwko którym był retorycznie wymierzony.

 

Mieszkanie jako prywatne zabezpieczenie majątkowe i emerytalne

W polskich warunkach dodatkowe mieszkanie bywa nie tylko aktywem inwestycyjnym, lecz także formą prywatnego zabezpieczenia majątkowego. Raport Ministerstwa Rozwoju przypominał już w 2020 r., że popyt inwestycyjny na mieszkania był napędzany relatywnie wysokimi stopami zwrotu z najmu w porównaniu z depozytami bankowymi i obligacjami, a niskie oprocentowanie depozytów czyniło mieszkanie atrakcyjną alternatywą lokowania oszczędności.^9(p24)

W tym sensie drugi lub trzeci lokal pełni niekiedy rolę nieformalnego, w pełni prywatnego filaru emerytalnego – odrębnego od systemów zabezpieczenia oferowanych przez Państwo. Nie oznacza to, że każda taka strategia jest społecznie optymalna; oznacza jednak, że projekt uderza także w praktyki będące odpowiedzią na postrzeganą niewystarczalność przyszłych świadczeń. OECD prognozuje dla Polski relatywnie niskie netto stopy zastąpienia dla przeciętnie zarabiających - rzędu około 31-41 proc. wcześniejszych zarobków, w zależności od scenariusza i płci. W takim otoczeniu  niektóre gospodarstwa domowe stawiają na emeryturę, ale nie koniecznie tę państwową.^{10(pp167, 169)}

Co wynika z krajowych raportów

Spojrzenie na szerszy zakres raportów nie jest jednorodny. Raporty Ministerstwa Rozwoju (2020), NBP (2024) i PIE (2025) pełnią przede wszystkim funkcję diagnostyczną: opisują skalę deficytu, strukturę kosztów i bieżącą koniunkturę. Wyraźniejszy, normatywny charakter mają natomiast OECD (2008), NIK (2020) i raport Pracodawców RP. To właśnie te źródła najczytelniej formułują rekomendacje, które da się zestawić z projektem ustawy.^{3(pp6–9),9(pp9–10),11(pp4–7)}

Wspólny kierunek tych rekomendacji jest uderzająco spójny: poprawa planowania i dostępności gruntów, sprawniejsze procedury administracyjne, lepsze zarządzanie zasobem komunalnym oraz wzmacnianie budownictwa społecznego. Nawet tam, gdzie dopuszcza się podatek ad valorem, nie jest on proponowany jako substytut reform podażowych, lecz jako element szerszych zmian.^{2(pp75–7),12(pp7–13)}

Źródło	Rekomendacja	Relacja do projektu ustawy
OECD 2008	Uprościć procedury planistyczne i budowlane, zwiększyć podaż gruntów pod zabudowę, zreformować rynek najmu. Podatek ad valorem dopuszczalny jako element szerszego pakietu reform, nie jako samodzielne narzędzie.	Projekt jest zbieżny z OECD tylko w samym pomyśle ad valorem. Nie towarzyszy mu jednak równoległy pakiet reform podaży i rynku najmu.
NIK 2020	Aktualizować gminne programy gospodarowania zasobem mieszkaniowym, ujednolicić i uprzejrzyścić kryteria przydziału lokali komunalnych, skuteczniej wykorzystywać Fundusz Dopłat.	Projekt nie odpowiada na zarządzanie zasobem komunalnym ani na dostępność lokali dla gospodarstw o niskich dochodach.
Pracodawcy RP 2024	Odblokować grunty, zwiększyć pokrycie planami, skrócić procedury administracyjne, zagęszczać zabudowę miejską, wzmacniać budownictwo komunalne i społeczne.	Raport koncentruje się wyłącznie na barierach podażowych. Projekt ustawy nie adresuje żadnej z nich.

Tab. 2. Wybrane źródła formułujące najczytelniejsze rekomendacje instytucjonalne - oraz ich relacja do projektu ustawy. Opracowanie własne na podstawie raportów OECD 2008, NIK 2020 i Pracodawców RP 2024.

Z takiego zestawienia wynika jedna istotna rzecz: projekt Lewicy nie tyle rozwija dominujący nurt rekomendacji instytucjonalnych, ile selektywnie przejmuje tylko jeden z możliwych instrumentów - opodatkowanie od wartości - bez równoległego uderzenia w te wąskie gardła, które niemal wszystkie raporty uznają za bardziej fundamentalne — czyli na bariery po stronie możliwości zwiększenia podaży.^{14 15 16}

To nie znaczy, że sam podatek ad valorem jest pomysłem chybionym. Znaczy natomiast, że w oderwaniu od reform podażowych działa on głównie na strukturę własności, nie na dostępność mieszkań. Raporty traktują zwiększenie podaży jako warunek konieczny poprawy sytuacji mieszkaniowej.

Należy uczciwie przyznać, że sam instrument podatku od wartości nieruchomości nie jest pozbawiony uzasadnienia ekonomicznego. Badanie OECD przeprowadzone na danych z 21 krajów wykazało, że spośród wszystkich kategorii podatków to właśnie cykliczne podatki od nieruchomości mają najmniejszy negatywny wpływ na wzrost gospodarczy — mniejszy niż podatki dochodowe, korporacyjne czy konsumpcyjne.^13(p7) Przesunięcie części bazy podatkowej w kierunku opodatkowania nieruchomości jest więc rekomendacją, którą formułuje nie tylko Lewica, lecz także OECD i MFW. Problem projektu nie polega zatem na samej idei podatku ad valorem, lecz na jego konstrukcji: progresja liczona według podatnika, a nie według wartości portfela, katalog wyjątków faworyzujący podmioty instytucjonalne oraz brak powiązania z reformami podażowymi sprawiają, że narzędzie teoretycznie neutralne staje się w praktyce asymetryczne.

Podsumowanie

• Projekt trafnie rozpoznaje polityczną atrakcyjność hasła walki ze spekulacją, ale nie odpowiada na podstawowe źródło presji cenowej: blokady po stronie podaży.

• Z uwagi na sposób liczenia według podatnika, katalog wyjątków i preferencję dla lokali spełniających aktualne normy EP projekt najczytelniej obciąża osoby fizyczne trzymające nieruchomości bezpośrednio na siebie; relatywnie mocniej może też dotknąć starszych zasób.

• Projekt sprzyja redystrybucji nieruchomości od osób fizycznych do osób prawnych, w szczególności dużych funduszy i firm inwestycyjnych.

• W Polsce dodatkowe mieszkanie bywa nie tylko inwestycją, lecz także nieformalnym, prywatnym filarem bezpieczeństwa majątkowego i emerytalnego.

• Szerszy korpus rekomendacji instytucjonalnych - od OECD po NIK i Pracodawców RP - wskazuje raczej na grunty, planowanie, procedury i zasób społeczny niż na sam podatek od trzeciego lokalu.

Bibliografia

1.         Żukowska AM. Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw. n.d. https://www.sejm.gov.pl/sejm10.nsf/agent.xsp?NrProjektu=RPW%2F9790%2F2026&symbol=KONSULTOWANY_PROJEKT (30 Mar. 2026, date last accessed).

2.         Sobolewski K, Zatryb G. Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków - raport pracodawcy rzeczypospolitej. Cogito Ergo Sum: Cogito Ergo Sum, n.d. https://pracodawcyrp.pl/storage/app/media/RAPORTY/Jak%20zaspokoi%C4%87%20potrzeby%20mieszkaniowe%20Polak%C3%B3w%20-%20raport.pdf (30 Mar. 2025, date last accessed).

3.         NBP Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2024. Narodowy Bank Polski: Narodowy Bank Polski, n.d.

4.         The Buy-to-Let Sector and Financial Stability. Bank of England: Bank of England

5.         Barra McCarthy. Institutional Investment and Residential Rental Market Dynamics, Research Technical Paper 01/RT/24. Dublin: Central Bank of Ireland, 2024. https://www.suerf.org/publications/suerf-policy-notes-and-briefs/institutional-investment-and-residential-rental-market-dynamics/ (3 Apr. 2026, date last accessed).

6.         Emil Bandoni, Giorgia De Nora, Margherita Giuzio et al. Institutional Investors and House Prices. ECB Working Papers. Frankfurt am Main: European Central Bank, 2025. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=5070069 (3 Apr. 2026, date last accessed).

7.         Daniela Gabor, Sebastian Kohl. My Home Is an Asset Class, Study. Brussels: EFA Group in the European Parliament, 2022. https://www.greens-efa.eu/fr/article/document/my-home-is-an-asset-class (3 Apr. 2026, date last accessed).

8.         INREV. The impact of tax and regulation on investor appetite. 2025. https://www.inrev.org/iq-magazine/impact-tax-and-regulation-investor-appetite (3 Apr. 2026, date last accessed).

9.         Stan Mieszkalnictwa w Polsce. Ministerstwo Rozwoju: Ministerstwo Rozwoju, 2020. https://www.gov.pl/attachment/26de9999-ea40-42c0-9396-74d3e2684a14.

10.       Pensions at a Glance 2025. OECD: OECD, 2025. https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2025/11/pensions-at-a-glance-2025_76510fe4/e40274c1-en.pdf (29 Mar. 2026, date last accessed).

11.       Lubasiński J. Analiza Rynku Mieszkaniowego III Kwartał 2025 r. Polski Instytut Ekonomiczny: Polski Instytut Ekonomiczny, n.d.

12.       Działania administracji publicznej na rzecz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Najwyższa Izba Kontroli: Najwyższa Izba Kontroli, n.d. https://www.nik.gov.pl/plik/id%2C22542%2Cvp%2C25227.pdf.

13.       Jens Arnold, Bert Brys, Christopher Heady et al. Tax Policy for Economic Growth, no. 620. Paris: OECD, 2008. https://doi.org/10.1787/241216205486.